通过对互联网公布的2013年至2016年间四川省高级人民法院审理的房屋租赁合同纠纷案件的梳理，其中争议焦点最多的是解除合同。
房屋租赁合同是一个较为长期的合同，少则半年多则一年或几年，合同中是否存在任意解除权是非常敏感的问题，涉及到双方的合同权益。我们往往认为，承租人不会希望出租人有任意解除权，他们可以没有后顾之忧的在合同约定的期限内承租房屋，按照规定的用途实现承租权。其实，出租人也不希望承租人能随时解除合同，哪怕多付一个月的房屋作为违约金，他们都宁可承租人没有这样的权利，这样才不用担心需要再次出租房屋，寻找租客，浪费时间、精力。但与此同时，大家都希望自己能够在一定特殊情况下解除合同，那么只有在合同中穷尽合同解除的情形，才能解决双方的后顾之忧。
首先，应当是双方协商一致，可以书面解除合同；其次，因不可抗力合同无法继续履行，可以解除合同；最后，也是最复杂的，出租人和承租人分别的任意解除权，其实在《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释》）已经有明确的规定，例如：不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同；承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同；承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同等等。因此，原则上除法律、法规约定情形外，双方无权解除合同。这样双方对合同的履行就有一定预期，双方除了上述几种情形，均不能随意解除合同，对诚实信用履行合同有促进作用。
一、法定解除事由
1、承租人未正当使用租赁物
《合同法》 第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《租赁合同解释》 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
2、承租人擅自转租
《合同法》 第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《租赁合同解释》 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
3、房屋无法使用
《合同法》 第二百三十一条 【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《租赁合同解释》 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
4、承租人拖欠租金
《合同法》 第二百二十七条 【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《租赁合同解释》 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
5、租期不明
《合同法》 第二百三十二条 【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、约定解除事由
当然，出租人可以就法定解除事由自行约定一些特殊情况，如不按照约定支付租金达多少日的、保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的等；承租人也可以约定迟延交付房屋达多少日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的等情形，可以解除合同，无论如何约定，都要经双方签字同意。
笔者代理租赁案件中最常见的就是出租人认为承租人未按约定用途使用房屋，尤其是在住宅性用房中，出租人认为承租人未按约定租赁用途使用，导致房屋损坏，要求支付违约金并承担损失，但双方租赁合同中并未约定该违约责任，甚至连租赁用途都没有明确。
因此，有必要在合同中写明租赁用途及违约责任，甚至进一步明确住宅性用房中住的人数，最多不超过多少人，防止不当利用给房屋造成的损害。关于违约责任，出租人可以在合同中约定：如发现不当用途，可以解除合同，不退还剩余租金，并由承租人承担给房屋造成损坏的赔偿责任。
当然，承租人也应当了解厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，如发现出租人对房屋厨房、卫生间、阳台和地下储藏室进行改造出租，承租人应当拒绝，及时举报，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
三、结语
解除合同时候，注意发函和保留证据。有可能一方要解除合同，另一方不同意解除，那么解除一方需要在函件中明确表示解除合同，通知收房或者腾房。如另一方不同意应及时诉讼，诉讼请求为确认合同解除，要求办理交接手续及合同清理结算条款履行。
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