无处分权人订立的协议是否有效？

虽然任何人不得处分不属于自己的财物，无权处分人擅自处分他人财产，与第三人达成的协议效力待定，但经权利人追认后，协议应属有效。

【基本案情】

林某因无力偿还10万元的银行债务而欲将其自有的一套房屋出售。何某听闻便找到林某的父亲老林协商买卖房屋的事宜，双方达成口头协议，约定：购房款为15万元，先由何某现金支付5万元，再由何某负责偿还林某所欠的10万元银行债务。

协议达成后，何某当日按约支付现金给老林，并装修入住该房屋，且其后按期偿还林某的银行贷款，直至该银行贷款全部还清。然而，林某及其家人却向何某提出要求其搬离该房屋。无奈之下，何某将老林和林某两人起诉到法院，要求确认房屋买卖合同有效继续履行合同，并要求林某协助其办理房屋过户手续。

【法院裁判】

人民法院经审理查明后认为，该房屋登记在林某名下，老林非该房屋的所有权人，其无权处分该房屋。因此，老林与何某以口头形式达成的房屋买卖合同协议，属于无处分权人订立的合同。

然而，依照《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

该案中，何某已向老林、林某支付购房款并替林某清偿银行贷款，且已在涉案房屋居住多年的事实，足以认定林某对老林无权处分涉案房屋的行为进行了追认。

因此，法院认为，原告何某与被告老林以口头形式达成的房屋买卖合同协议应属于合法有效合同，双方应当恪守履行各自的权利义务，被告林某应协助原告何某办理房屋的过户手续。

【律师分析】

关于该合同的效力问题，依照上述《合同法》第五十一条的规定，该合同需要权利人的追认，属于效力待定合同，当权利人表示追认时，合同有效。

然而，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

根据这一规定，若权利人拒绝追认时，则应区分两种不同的情况，一是若合同标的物的物权已发生变动，买受人已善意取得该标的物物权，那么权利人可以向无处分权人主张损害赔偿；二是若合同标的物的物权无法转移，买受人可以要求无处分权人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。